El plan de ayuda para frenar los foreclosures (Homeowner Affordability and Stability Plan) presentado por el presidente Barack Obama ha generado muchas expectativas entre los propietarios en dificultades.
Para los que están al día1. ¿Qué ayuda hay disponible para prestatarios que están al día en sus pagos hipotecarios pero cuyas viviendas se han devaluado?
El Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda (Homeowner Affordability and Stability Plan) les da la oportunidad de refinanciar solicitando un préstamo con intereses fijos, pagadero en 15 o 30 años, a los propietarios de vivienda que cumplen con los requisitos y que están al día en sus préstamos hipotecarios, pero que no han podido refinanciar con intereses más bajos debido a que su vivienda se ha devaluado. Con este programa, Fannie Mae y Freddie Mac permitirán el refinanciamiento de préstamos hipotecarios que son de su propiedad o que ellos colocaron como títulos valores respaldados por hipotecas.
2. Si mi deuda es mayor al valor de mi propiedad, ¿reúno los requisitos para refinanciar conforme al Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?
El préstamo cumple con los requisitos si el primer préstamo hipotecario (incluidos los costos de refinanciamiento) no supera 105% del actual valor de mercado de la propiedad. Por ejemplo, si su propiedad vale $200 mil y usted debe $210 mil o menos, posiblemente pueda participar. El actual valor de su propiedad se determinará después de que solicite el refinanciamiento.
3. ¿Cómo puedo averiguar si reúno los requisitos?
La lista completa de requisitos será anunciada el 4 de marzo, cuando empiece el programa. Los criterios para determinar la elegibilidad incluirán tener ingresos suficientes para hacer los nuevos pagos y una trayectoria aceptable de pagos hipotecarios. El programa se limita a préstamos que son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, o convertidos en títulos valores por ellos.
4. Tengo un primer y segundo préstamo hipotecario. ¿Puedo refinanciar con el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?
Si el monto adeudado del primer préstamo es menos de 105% del valor de la propiedad, es posible que los propietarios con más de una hipoteca refinancien con el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda. Su elegibilidad depende, en parte, de su capacidad para cumplir con las nuevas condiciones de pago del primer préstamo y de si el prestamista del segundo préstamo hipoteca acepta continuar en segunda posición.
5. ¿El refinanciamiento reducirá mis pagos?
El objetivo del Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda es darles a los propietarios dignos de crédito que han demostrado responsabilidad en el pago de su préstamo hipotecario acceso a pagos razonables y sostenibles por la duración del préstamo. Los prestatarios cuyos intereses hipotecarios son mucho más altos que la actual tasa de mercado verán una inmediata reducción en sus pagos. Los prestatarios que sólo pagan intereses o que tienen tasas de interés bajas por un periodo limitado para luego aumentar, tal vez no paguen menos si refinancian con una tasa de interés fija. Sin embargo, estos prestatarios pueden ahorrar mucho dinero con este préstamo a mediano o largo plazo. Si solicita un préstamo, su prestamista hará un “Cálculo de Buena Fe” que incluye la nueva tasa de interés, el pago hipotecario y el monto total que desembolsará usted hasta pagar todo el préstamo. Compare esto con las condiciones de su préstamo actual. Si no es mejor, tal vez no le convenga refinanciar.
6. ¿Cuál es la tasa de interés y las otras condiciones de esta oferta de refinanciamiento?
El objetivo del Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda es darles a los prestatarios un programa de préstamo seguro, con montos mensuales fijos y a su alcance. Todos los préstamos refinanciados con este plan son pagaderos a 15 o 30 años y con interés fijo. La tasa de interés se basará en el mercado al momento del refinanciamiento y otras tarifas y puntos asociados que mencione el prestamista. La tasa de interés puede variar según el prestamista y el momento de la solicitud, porque el mercado varía. Los préstamos refinanciados no tendrán sanciones por pago anticipado ni cláusulas de pago global final.
7. ¿El refinanciamiento reducirá el monto de mi préstamo?
No. El objetivo del Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda es ayudar a los prestatarios a tener acceso a préstamos más seguros, más a su alcance y con interés fijo. El refinanciamiento no reducirá el monto que debe de su primer préstamo hipotecario ni ninguna otra deuda que tenga. Sin embargo, el refinanciamiento reduce la tasa de interés y le ahorra dinero al reducir el monto de intereses que pagará por la totalidad de su préstamo.
8. ¿Cómo sé si Fannie Mae o Freddie Mac es propietario de mi préstamo o si lo ha convertido en títulos valores?Para determinar si Fannie Mae o Freddie Mac es propietario de su préstamo o si lo ha convertido en títulos valores, debe comunicarse con su prestamista después del 4 de marzo de 2009.
9. ¿Cuándo puedo presentar mi solicitud?
Las entidades que otorgan préstamos hipotecarios empezarán a aceptar solicitudes después de que se anuncien los detalles del programa el 4 de marzo de 2009.
10. ¿Qué debo hacer entre tanto?
Debe preparar toda la documentación que deberá proporcionarle a su prestamista después del 4 de marzo, cuando se inicie el programa de refinanciamiento. Esto incluye:
•información sobre ingresos mensuales brutos de todos los prestatarios, incluidos sus talones de pagos salariales más recientes, si los reciben, o documentos que demuestren ingresos que reciben de otras fuentes
•tu más reciente declaración de impuestos
•información sobre el segundo préstamo hipotecario de su casa, de haberlo
•pagos por cada una de tus tarjetas de crédito si quedan saldos de un mes a otro, y
•pagos por otros préstamos, como para estudios universitarios o automóviles.
Para los que están en mora
Para los que están en mora
1. ¿Qué ayuda hay disponible para los prestatarios que corren el riesgo de ejecución hipotecaria, ya sea porque se atrasaron en sus pagos o tienen dificultades para pagar su préstamo hipotecario?
El Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda les ofrece ayuda a los prestatarios que ya están atrasados en sus pagos hipotecarios o que tienen dificultades para cumplir con ellos. Mediante el otorgamiento de incentivos económicos a prestamistas hipotecarios, se espera que el Tesoro ayude entre 3 millones y 4 millones de propietarios de vivienda a evitar la ejecución hipotecaria, sin importar quién sea el propietario de la hipoteca o la entidad que la administre.
2. ¿Debo estar atrasado en mis pagos hipotecarios a fin de cumplir con los requisitos para una modificación?
No. Los prestatarios que tienen dificultades para pagar sus préstamos hipotecarios reúnen los requisitos si sus ingresos no son suficientes para continuar cumpliendo con los pagos y corren el riesgo de inminente atraso. Esto puede deberse a varios factores, como la pérdida de ingresos, un aumento significativo de gastos o una tasa de interés que aumentará a un nivel impagable.
3. ¿Cómo sé si reúno los requisitos para una reducción de pago con el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?
En general, posiblemente cumpla con las condiciones para una modificación hipotecaria si
•Tu casa es tu residencia principal;
•Tu pago hipotecario mensual es mayor al 31% de su ingreso mensual bruto, y
•Si tu préstamo no excede los actuales límites de Fannie Mae y Freddie Mac. Su prestamista hipotecario determinará su elegibilidad en base a su situación económica y pautas detalladas que estarán disponibles el 4 de marzo, 2009.
4. No vivo en la casa que garantiza el préstamo hipotecario que deseo modificar. ¿Este préstamo reúne los requisitos del Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?
No. Por ejemplo, si es dueño de una vivienda que utiliza como casa de vacaciones o que alquila a inquilinos, el préstamo hipotecario no cumple con los requisitos. Si solía vivir en la casa pero se mudó, el préstamo tampoco los reúne. Sólo puede participar si el préstamo hipotecario es el de su residencia principal. El prestatario verificará que la vivienda sea su residencia principal.
5. Tengo un préstamo hipotecario para un dúplex. Vivo en una unidad y alquilo la otra. ¿Todavía puedo participar?
Sí. Los préstamos hipotecarios para propiedades de 2, 3 y 4 unidades reúnen los requisitos siempre que una de las unidades sea su residencia principal.
6. Tengo dos préstamos hipotecarios. ¿El Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda reducirá los pagos de ambos?
Sólo el primer préstamo hipotecario cumple con los requisitos para una modificación.
7. Debo más de lo que vale mi casa. ¿El Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda reducirá mi deuda?
El objetivo primordial del Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda es ayudar a los prestatarios a evitar la ejecución hipotecaria al modificar préstamos problemáticos para lograr un pago al alcance del prestatario. Es probable que los prestamistas reduzcan los pagos principalmente al reducir la tasa de interés del préstamo. Sin embargo, el programa ofrece incentivos para reducir el monto nominal y, a discreción de su prestamista, las modificaciones pueden incluir reducciones del monto nominal del préstamo por adelantado.
8. Oí que el gobierno está otorgando incentivos económicos a los prestatarios. ¿Es cierto?
Sí. Para alentar a los prestatarios que se esfuerzan mucho por retener sus propiedades, el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda otorga pagos de incentivo a condición que el prestatario haga puntualmente los pagos de un préstamo modificado. Este incentivo se acumulará mensualmente y se usará directamente para reducir lo que debe de su préstamo hipotecario. Es posible que en el caso de los prestatarios que paguen a tiempo durante cinco años se reduzca su deuda hasta en $5,000 al final de dicho periodo.
9. ¿Cuánto me costará una modificación?
Una modificación conforme al Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda no conlleva costo alguno. Si desea obtener ayuda de una agencia de asesoría sobre vivienda acreditada por el HUD o se le remite a un asesor como condición para la modificación, no se le cobrará nada. Los prestatarios deben evitar recurrir a cualquier organización que trate de cobrar una cuota por asesoría de vivienda o modificación de un préstamo moroso, especialmente si requieren una cuota por adelantado.
10. ¿Mi prestamista tiene la obligación de modificar mi préstamo?
No. Las entidades que otorgan préstamos hipotecarios participan en el programa de forma voluntaria, y los préstamos se evalúan individualmente para determinar si se modificarán. Pero el gobierno está ofreciendo incentivos considerables, y se espera que la mayoría de los principales prestamistas participe.
11. Ya estoy en conversaciones con mi prestamista / asesor de vivienda sobre un plan para modificar mi préstamo. ¿Puedo participar en el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?
Pídale a su prestamista o asesor que lo tenga en cuenta para el Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda.
12. ¿Cómo solicito una modificación conforme al Plan de Estabilidad y Facilidad de Pago para Propietarios de Vivienda?Por el momento posiblemente no tenga que hacer nada. Los prestamistas, en su mayoría, evaluarán los préstamos en su cartera de clientes para identificar prestatarios que posiblemente cumplan con los requisitos. Después del 4 de marzo, enviarán cartas a los propietarios de vivienda que posiblemente reúnan los requisitos, un proceso que podría tomar varias semanas. Si usted piensa que reúne los requisitos para una modificación y no recibe una carta al cabo de varias semanas, comuníquese con la entidad que le presta servicios hipotecarios o un asesor de vivienda acreditado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development o HUD). Sírvase tener en cuenta que se tiene previsto que los servicios y agencias de asesoría recibirán un número extraordinario de llamadas telefónicas sobre este programa.
13. ¿Qué debo hacer entre tanto?
Debe preparar toda la documentación que deberá proporcionarle a su prestamista después del 4 de marzo, cuando se inicie el programa de refinanciamiento. Esto incluye:
•información sobre los ingresos mensuales brutos de su unidad familiar, lo que incluye talones de pagos salariales, si los recibe, o documentación sobre los ingresos que recibe de otras fuentes
•Tu más reciente declaración de impuestos
•Información sobre la segunda hipoteca de su casa, de haberla
•Pagos a cada una de tus tarjetas de crédito si quedan saldos de un mes a otro
•Pagos por otros préstamos, como para estudios universitarios o automóviles.
14. Se ha programado la ejecución de mi hipoteca pronto. ¿Qué debo hacer?
Comunícate con tu servicio hipotecario o asesor de crédito. Muchas entidades que otorgan préstamos hipotecarios han expresado la intención de postergar toda venta de propiedades en proceso de ejecución hipotecaria en caso de que los préstamos reúnan los requisitos para una modificación a fin de tener tiempo suficiente para evaluar la elegibilidad del prestatario. Apoyamos este esfuerzo.
